房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要是銷售商品房，轉(zhuǎn)讓已開發(fā)土地和配套設(shè)施，在扣除勞動(dòng)消耗后，才能獲得盈利。在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，盡管房地產(chǎn)企業(yè)有著其他企業(yè)無法比擬的區(qū)位獨(dú)有、房源稀缺等優(yōu)勢(shì)，但也無法避免市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。一些房地產(chǎn)企業(yè)由于無法適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最后倒閉、破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣都是以獲取利潤最大化作為經(jīng)營目標(biāo)，企業(yè)要想獲利首先要求得生存和發(fā)展，只有站穩(wěn)腳跟，持續(xù)發(fā)展，才能達(dá)到盈利的目的。房地產(chǎn)企業(yè)要以雄厚的資金作為支撐，從前期考察決策到項(xiàng)目建設(shè)直到后期的銷售運(yùn)營均需要大量的資金，可以說房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于其資金是否充足和能否良性循環(huán)，因此，籌資管理顯得尤為重要。
一、籌資管理的首要問題是決策
籌資就是籌集資金?；I資決策即對(duì)企業(yè)取得的資金數(shù)量、來源等進(jìn)行分析判斷。企業(yè)要確定資金數(shù)量首先要階段性對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資和銷售進(jìn)行預(yù)算，其次還要考慮年終的股東分紅。房地產(chǎn)企業(yè)核心的思想是盡量利用自身的銷售收入，在整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營尚未完成之前，應(yīng)減少利潤的分配，這樣可以有效地利用內(nèi)部資金，節(jié)省外部借款形成的利息費(fèi)用以避免不能按期還款的財(cái)務(wù)危機(jī)。在籌資的決策階段，首要任務(wù)是確定各項(xiàng)資金來源與總資金的比例關(guān)系，合理的資本結(jié)構(gòu)可以極大地降低籌資風(fēng)險(xiǎn)和成本。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇的資金按照來源不同可分為權(quán)益性資本和借入資金兩種。［1］權(quán)益性資本是房地產(chǎn)企業(yè)的股東投入的資金，一般是企業(yè)成立時(shí)即形成注冊(cè)資本，也可以是企業(yè)運(yùn)營一段時(shí)間后由原有投資人或新股東增資注資形成的資本。權(quán)益資本無需歸還，籌資風(fēng)險(xiǎn)小，但股東要求按照投資比例進(jìn)行利潤分紅，報(bào)酬率較高。借入資金是企業(yè)向債權(quán)人借款形成的資金，需要按期還本付息。如果還款使得資金鏈斷裂，則房地產(chǎn)企業(yè)無法繼續(xù)運(yùn)營，這也是導(dǎo)致許多爛尾工程出現(xiàn)的原因。借入資金負(fù)擔(dān)的利息一般低于股東分得的報(bào)酬。房地產(chǎn)企業(yè)要權(quán)衡二者的利弊，使權(quán)益資本與借入資金形成適當(dāng)?shù)谋壤?，企業(yè)既能得到負(fù)債的杠桿收益，也能將風(fēng)險(xiǎn)控制在可操控范圍之內(nèi)。企業(yè)可選擇的資金按照時(shí)間的長(zhǎng)短分為長(zhǎng)期資金和短期資金。企業(yè)能長(zhǎng)期使用的資金即為長(zhǎng)期資金，股東投資和歸還期長(zhǎng)的借款屬于此類。短期資金即一年內(nèi)歸還的借款，它主要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)的資金需求。一般來說，短期借款的籌資成本較低、風(fēng)險(xiǎn)較大，企業(yè)要充分考慮二者的特點(diǎn)，合理安排它們的數(shù)量和結(jié)構(gòu)。
二、企業(yè)資金籌集的原則
房地產(chǎn)企業(yè)通過籌資可獲得企業(yè)所需的運(yùn)營資金。企業(yè)所有的經(jīng)營活動(dòng)實(shí)質(zhì)上都是資金的運(yùn)動(dòng)，企業(yè)要進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理就必須從資金運(yùn)動(dòng)的源頭——籌資活動(dòng)開始抓起。
三、資金需要量的預(yù)測(cè)管理
房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金首先要預(yù)測(cè)資金的需要量。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)前會(huì)有項(xiàng)目的投資概算，由于開發(fā)經(jīng)營期限一般較長(zhǎng)，所以實(shí)際的材料、設(shè)備及人工成本會(huì)有所變化。預(yù)測(cè)資金的需要量可將變化因素進(jìn)行替換，最終為籌集資金確定數(shù)量提供依據(jù)。
四、資金成本的管理
房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本是籌資所付出的代價(jià)，包括籌集時(shí)發(fā)生的費(fèi)用和使用中支付的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)要確定籌資方案、擬定資金來源，一個(gè)主要標(biāo)準(zhǔn)即資金的付出成本，它不僅可衡量項(xiàng)目是否可行，而且構(gòu)成企業(yè)利潤的減項(xiàng)，直接影響經(jīng)營成果。資金成本的計(jì)算一般是通過資金成本率進(jìn)行的，其基本計(jì)算公式如下：K=D÷（P-F）×100%或K=D÷［（1-f）×P］×100%式中：K—資金成本率D—使用費(fèi)用P—籌資總額F—籌資費(fèi)用f—籌資費(fèi)用與籌資總額的比率每一種籌資方式所付出的資金成本不同，計(jì)算企業(yè)整個(gè)項(xiàng)目的資金成本要分別測(cè)算個(gè)別資金成本和項(xiàng)目綜合資金成本。綜合資金成本是全部資金的平均支付代價(jià)。［4］按照籌集資金的不同形式可以分為：借款資金、債券資金、優(yōu)先股資金、普通股資金及留存收益資金。企業(yè)要分別測(cè)算每種資金成本及它們構(gòu)成的綜合資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式多樣，其資金成本即形成綜合資金成本。綜合資金成本等于其各自的資金成本乘以其比重進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算。
五、企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，是指構(gòu)成企業(yè)總體資金的各類資金及其比例。房地產(chǎn)企業(yè)在籌資管理過程中追求企業(yè)利潤最大化，就要使得加權(quán)平均資金成本最小，即達(dá)到優(yōu)化的資金結(jié)構(gòu)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要使企業(yè)資產(chǎn)維持適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性，保持企業(yè)有一定伸縮度的資本結(jié)構(gòu)。
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